Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die Inhalte basieren auf öffentlich zugänglicher Rechtsprechung und Gesetzestexten. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer individuellen Situation wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Mieterverein.
Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer. Für Millionen Mieter in Deutschland bedeutet das: Die Nebenkostenabrechnung für 2025 — die im Laufe des Jahres 2026 kommt — enthält zum ersten Mal die reformierten Beträge. Manche zahlen weniger, viele deutlich mehr. In diesem Artikel erfahren Sie, was sich geändert hat, worauf Sie achten solltest und welche Möglichkeiten Sie bei fehlerhaften Abrechnungen hast.
Was hat sich geändert?
Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die bisherige Grundsteuer-Berechnung für verfassungswidrig: Die zugrunde liegenden Einheitswerte stammten aus dem Jahr 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) und spiegelten die tatsächlichen Verhältnisse längst nicht mehr wider.
Mit dem Grundsteuerreformgesetz (November 2019) wurde eine Neubewertung aller rund 36 Millionen Grundstücke angeordnet:
- Stichtag 1. Januar 2022: Alle Grundstücke wurden zu diesem Datum neu bewertet.
- 2022–2024: Die Finanzämter versandten neue Grundsteuerwertbescheide und Grundsteuermessbescheide.
- 1. Januar 2025: Die neue Grundsteuer tritt in Kraft. Kommunen erheben erstmals auf Basis der neuen Werte.
- 2026: Die erste Nebenkostenabrechnung mit den neuen Beträgen erreicht Sie.
Die Berechnungsformel bleibt grundsätzlich gleich: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer. Allerdings haben sich Grundsteuerwerte und Steuermesszahlen teilweise erheblich verändert — und nicht jede Kommune hat den Hebesatz so angepasst, dass die Belastung für alle gleich bleibt.
Unterschiedliche Modelle je Bundesland
Eine Besonderheit der Reform ist die Länderöffnungsklausel: Jedes Bundesland durfte ein eigenes Bewertungsmodell entwickeln. Das führt zu erheblichen regionalen Unterschieden:
- Bundesmodell (wertabhängig): Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, NRW, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen, Saarland, Sachsen. Berechnung auf Basis des aktuellen Grundstückswerts.
- Bayern — Flächenmodell: Nur Grundstücks- und Gebäudefläche zählen, nicht der Marktwert. Vorteil für teure Lagen (München), Nachteil in ländlichen Gebieten.
- Baden-Württemberg — Bodenwertmodell: Nur der Bodenrichtwert fließt ein, der Gebäudewert bleibt außen vor.
- Hamburg — Wohnlagenmodell: Unterscheidet zwischen „normaler" und „guter" Wohnlage mit verschiedenen Steuermesszahlen.
- Hessen, Niedersachsen: Eigene Flächenmodelle mit Lage-Faktoren.
Für Sie als Mieter bedeutet das: Der Betrag in Ihrer Abrechnung kann sich je nach Bundesland und Modell sehr unterschiedlich entwickeln — selbst bei vergleichbaren Wohnungen.
Auswirkung auf Ihre Nebenkostenabrechnung
Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 BetrKV („laufende öffentliche Lasten des Grundstücks"). Der Vermieter darf sie vollständig auf die Mieter umlegen — sofern der Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung enthält.
Bisheriger Durchschnitt: Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes lag die Grundsteuer zuletzt bei etwa 0,17 €/m²/Monat — für eine 80-m²-Wohnung also rund 163 € im Jahr. Nach der Reform können diese Beträge je nach Lage und Modell deutlich steigen oder sinken.
Aufkommensneutralität bedeutet nur, dass die Kommune insgesamt gleich viel einnimmt — nicht, dass jeder Einzelne gleich viel zahlt. Laut Verband Wohneigentum zahlen nach der Reform drei von vier Eigentümern mehr als vorher. Diese Mehrkosten werden an Mieter weitergegeben.
Häufige Fehler bei der Grundsteuer-Umlage
Gerade im ersten Jahr nach der Reform ist die Fehlerquote besonders hoch. Achten Sie auf diese typischen Probleme:
- Veralteter Grundsteuerbescheid: Der Vermieter legt noch den alten Betrag um, obwohl seit 2025 ein neuer Bescheid gilt — oder umgekehrt: Der neue Bescheid wird rückwirkend auch auf 2024 angewendet.
- Gewerbeanteile auf Wohnungsmieter umgelegt: In gemischt genutzten Gebäuden (Gewerbe + Wohnen) wird die volle Grundsteuer auf die Wohnungsmieter verteilt, obwohl ein Teil auf die Gewerbeflächen entfällt.
- Falscher Verteilerschlüssel: Die Grundsteuer wird nach Wohneinheiten statt nach Wohnfläche verteilt — oder die verwendete Quadratmeterzahl stimmt nicht.
- Falsche Wohnfläche: Die in der Abrechnung angesetzte Gesamtfläche des Gebäudes oder Ihre individuelle Wohnfläche weicht von der tatsächlichen Größe ab.
- Fehlende Mietvertragsgrundlage: Der Mietvertrag enthält keine Betriebskostenvereinbarung, der Vermieter legt die Grundsteuer aber trotzdem um.
- Abrechnungsfrist versäumt: Die Abrechnung für 2025 muss bis spätestens 31.12.2026 beim Mieter eingehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Kommt sie später, verfällt der Nachzahlungsanspruch des Vermieters.
Sonderfall: Gemischt genutzte Gebäude
Ein häufiger Streitpunkt betrifft Gebäude mit Gewerbe- und Wohneinheiten. Der BGH hat in seinem Urteil vom 10. Mai 2017 (VIII ZR 79/16) entschieden, dass der Vermieter keinen Vorwegabzug des Gewerbeanteils bei der Grundsteuer vornehmen muss. Die Grundsteuer sei eine „ertragsunabhängige Objektsteuer", die das gesamte Grundstück betrifft.
Das bedeutet: Der Vermieter darf die gesamte Grundsteuer nach dem allgemeinen Verteilerschlüssel (meist Wohnfläche) auf alle Mieter verteilen — auch auf Wohnungsmieter in Gebäuden mit Gewerbe.
Allerdings: Wenn der Mietvertrag oder eine gesonderte Vereinbarung einen Vorwegabzug vorsieht, gilt diese Vereinbarung. Und bei einigen Ländermodellen wird der Grundsteuerwert ohnehin nach Nutzungsart differenziert, sodass der Wohnanteil bereits im Bescheid niedriger ausfällt.
Ihre Rechte als Mieter
Wenn Ihnen die Grundsteuer in Ihrer Abrechnung zu hoch vorkommt, haben Sie mehrere Möglichkeiten:
1. Belegeinsicht verlangen (§ 259 BGB): Sie haben das Recht, den Grundsteuerbescheid und den Grundsteuermessbescheid einzusehen. Der Vermieter muss Ihnen die Originale zur Einsicht vorlegen. Verweigert er das, können Sie in der Regel die Nachzahlung zurückhalten, bis die Einsicht gewährt wird.
2. Widerspruch einlegen: Finden Sie Fehler — falscher Verteilerschlüssel, falsche Fläche, veralteter Bescheid — widersprechen Sie der Abrechnung schriftlich innerhalb von 12 Monaten nach Zugang. Ein Muster-Widerspruch findest Sie in unserem Artikel Widerspruch: Muster, Fristen & Anleitung.
3. Unter Vorbehalt zahlen: Müssen Sie eine Nachzahlung leisten, die Sie für fehlerhaft hältst, zahlen Sie „unter Vorbehalt der Rückforderung". So vermeiden Sie Mietrückstand, sichern Sie sich aber den Rückforderungsanspruch.
4. Vermieter zur Prüfung auffordern: Ist der Grundsteuerwert offensichtlich zu hoch (mehr als 40 % über dem tatsächlichen Verkehrswert), kann der Eigentümer beim Finanzamt ein Gutachten einreichen. Sie als Mieter können den Vermieter darauf hinweisen — die Frist für Einsprüche gegen die Grundsteuerbescheide (4 Wochen) ist allerdings in den meisten Fällen bereits abgelaufen.
Aktuelle politische Entwicklungen
Die Grundsteuer-Umlage auf Mieter ist politisch umstritten:
- BFH-Urteil (Dezember 2025): Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell für verfassungskonform erklärt — allerdings in einer knappen 3:2-Entscheidung. Verfassungsbeschwerden beim Bundesverfassungsgericht werden vorbereitet.
- Berlin — Bundesratsinitiative: Berlin hat eine Initiative gestartet, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf Mieter komplett abzuschaffen. Die Immobilienwirtschaft warnt, dass Vermieter die Kosten dann über die Kaltmiete einpreisen würden.
- Laufende Verfahren: Klagen gegen die Ländermodelle (Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Bayern) sind beim BFH anhängig. Bis zu einer endgültigen Klärung kann es noch Jahre dauern.
Was bedeutet das für Sie? Aktuell ist die Umlage rechtlich zulässig. Sollte das Bundesverfassungsgericht die Reform kippen, könnten bereits gezahlte Beträge unter Umständen rückforderbar sein — eine verbindliche Aussage ist jedoch noch nicht möglich.
Checkliste: Grundsteuer in der Abrechnung prüfen
- Wurde der aktuelle Grundsteuerbescheid (ab 2025) verwendet?
- Stimmt der angesetzte Verteilerschlüssel (meist nach m²)?
- Ist Ihre Wohnfläche korrekt angegeben?
- Bei gemischt genutztem Gebäude: Wurde die Grundsteuer angemessen aufgeteilt?
- Liegt die Grundsteuer deutlich über 0,17 €/m²/Monat (Bundesdurchschnitt)?
- Enthält der Mietvertrag eine Betriebskostenvereinbarung?
- Ist die Abrechnung fristgerecht (innerhalb von 12 Monaten) zugegangen?
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Grundsteuer prüfen lassen
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Häufig gestellte Fragen
Darf mein Vermieter die Grundsteuer auf mich umlegen?
Ja. Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 BetrKV. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag eine Betriebskostenvereinbarung enthält — ein allgemeiner Verweis auf die BetrKV reicht aus (BGH, 7.4.2004, VIII ZR 167/03).
Wann sehe ich die neue Grundsteuer in meiner Abrechnung?
Die neue Grundsteuer gilt seit dem 1. Januar 2025. Die erste Nebenkostenabrechnung mit den neuen Werten betrifft das Abrechnungsjahr 2025 und muss spätestens bis zum 31.12.2026 bei Ihnen eingehen.
Kann die Grundsteuer nach der Reform sinken?
Ja. Die Reform verteilt die Last neu: Manche Grundstücke zahlen mehr, manche weniger. Die Kommune soll die Hebesätze so anpassen, dass ihr Gesamtaufkommen gleich bleibt (Aufkommensneutralität). Für einzelne Mieter kann sich die Grundsteuer aber erheblich verändern — in beide Richtungen.
Muss der Vermieter mir den Grundsteuerbescheid zeigen?
Grundsätzlich ja. Im Rahmen der Belegeinsicht (§ 259 BGB) haben Sie das Recht, den Grundsteuerbescheid und den Grundsteuermessbescheid einzusehen. Verweigert der Vermieter dies, können Sie in der Regel die Nachzahlung bis zur Einsicht zurückhalten.
Was mache ich, wenn die Grundsteuer in meiner Abrechnung deutlich gestiegen ist?
Fordern Sie zunächst Belegeinsicht, um den aktuellen Grundsteuerbescheid zu prüfen. Vergleichen Sie den Betrag pro m² mit dem Bundesdurchschnitt (ca. 0,17 €/m²/Monat). Finden Sie Fehler, widersprechen Sie der Abrechnung schriftlich innerhalb von 12 Monaten.
Welches Bundesland-Modell gilt für mich?
Das hängt von Ihrem Wohnort ab. Die meisten Bundesländer nutzen das wertabhängige Bundesmodell. Bayern verwendet ein reines Flächenmodell, Baden-Württemberg ein Bodenwertmodell, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Varianten. Als Mieter sehen Sie nur das Ergebnis in Ihrer Abrechnung.